משכנתא על נכס קיים מהווה כלי פיננסי משמעותי המאפשר לבעלי נכסים למנף את הנדל"ן שברשותם לטובת צרכים פיננסיים מגוונים. בשנת 2024, עם השינויים בהוראות בנק ישראל והתמורות בשוק הנדל"ן, חשוב להבין את המשמעויות וההזדמנויות הטמונות באפשרות זו.
מהי משכנתא על נכס קיים?
משכנתא על נכס קיים היא הלוואה המאפשרת לבעלי נכס למשכן את הדירה שבבעלותם לטובת קבלת מימון בתנאים נוחים יחסית. בניגוד להלוואות צרכניות רגילות, משכנתא זו מציעה תנאים משופרים הודות לבטוחה המשמעותית שמעמיד הלווה – הנכס עצמו. ההלוואה יכולה להיפרס על פני תקופה ארוכה של עד 30 שנים, עם החזרים חודשיים נמוכים יחסית.
למי מתאימה משכנתא על נכס קיים?
קהל היעד העיקרי למשכנתא על נכס קיים הוא בעלי דירות שהנכס שלהם נקי משעבודים או משועבד באחוזים נמוכים. חשוב להדגיש כי מעבר לבעלות על הנכס, הבנקים בוחנים גם את היכולת הפיננסית של הלווים – קרי, הכנסה קבועה מספקת שתבטיח את החזר ההלוואה.
שימושים מעשיים במשכנתא על נכס קיים
כבעל נכס, אתם יכולים לנצל את המשכנתא על הנכס הקיים למגוון מטרות:
עזרה לילדים ברכישת דירה – כהורים, אתם יכולים לקבל עד 70% משווי הנכס שלכם. למשל, אם דירתכם שווה 2 מיליון שקלים, תוכלו לקבל עד 1.4 מיליון שקלים לטובת עזרה לילדים. בנוסף, ניתן להשלים את המימון בעוד 15% מגופים חוץ בנקאיים, כך שתוכלו להגיע לסכום כולל של 1.7 מיליון שקלים.
השקעה בעסק קיים – אם יש לכם עסק הזקוק להזרמת הון, תוכלו לקבל מימון של עד 50% משווי הנכס מהבנקים. על דירה בשווי 2 מיליון שקלים, משמעות הדבר היא הלוואה של עד מיליון שקלים בתנאי משכנתא נוחים.
שיפוץ והשבחת הנכס – אתם יכולים לקבל מימון של עד 85% משווי הנכס (50% מהבנק ו-35% ממוסדות חוץ בנקאיים) לטובת שיפוץ מקיף. על דירה בשווי 2 מיליון שקלים, משמעות הדבר היא אפשרות למימון של עד 1.7 מיליון שקלים.
איחוד הלוואות וכיסוי חובות – אם אתם מתמודדים עם מספר הלוואות בריביות גבוהות, תוכלו לקבל מימון של עד 85% משווי הנכס לצורך איחוד החובות. על דירה בשווי 2 מיליון שקלים, למשל, תוכלו לקבל עד 1.7 מיליון שקלים בריבית נמוכה יותר ובפריסה ארוכה יותר, מה שיכול להקטין משמעותית את ההחזר החודשי שלכם.
השקעה בנדל"ן נוסף – כמשקיעים, תוכלו לשלב מימון ממספר מקורות: 50% מהבנק על הנכס הנרכש, השלמה של 35% במימון חוץ בנקאי על הנכס הנרכש, ועוד 15% על הנכס הקיים. כך תוכלו להגיע תיאורטית ל-100% מימון לרכישת נכס נוסף.
מגבלות והוראות בנק ישראל
בסוף שנת 2021 חלו שינויים משמעותיים במדיניות בנק ישראל בנוגע למשכנתאות על נכס קיים. הבנקים הוגבלו במתן משכנתא לדירה נוספת לשיעור של עד 50% משווי הדירה הנרכשת. עם זאת, בסוף 2023, במסגרת הוראת שעה בעקבות המלחמה, הותר לבנקים להגדיל את המימון המרבי בהלוואות לכל מטרה במשכון נכס קיים ל-70% מערך הנכס או עד 200,000 ש"ח.
בשוק הנוכחי קיימים מספר מסלולי מימון אפשריים בעת לקיחת משכנתא על נכס קיים. הבנקים המסחריים מציעים מימון של עד 70% משווי הנכס במסגרת הוראת השעה הנוכחית. בנוסף, חברות מימון חוץ בנקאיות יכולות להשלים את המימון בעד 15% נוספים, כך שניתן להגיע למימון כולל של עד 85% משווי הנכס.
היקף המימון משתנה בהתאם למטרת ההלוואה. למשל, כאשר המטרה היא השקעה בנדל"ן נוסף, המגבלות מחמירות יותר וההיקף המקסימלי עומד על 50% מהבנקים. לעומת זאת, כאשר מדובר בשיפוץ או איחוד הלוואות, ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר.
היתרונות המרכזיים במשכנתא על נכס קיים
משכנתא על נכס קיים מציעה מספר יתרונות משמעותיים בהשוואה לאפשרויות מימון אחרות. ראשית, הריביות נמוכות משמעותית בהשוואה להלוואות צרכניות רגילות, הודות לבטוחה המשמעותית שמעמיד הלווה. שנית, תקופת ההחזר הארוכה, שיכולה להגיע עד 30 שנה, מאפשרת פריסת תשלומים נוחה והחזרים חודשיים נמוכים יחסית.
יתרון נוסף הוא הגמישות בשימוש בכספים. בניגוד למשכנתא רגילה, שמיועדת לרכישת דירה בלבד, משכנתא על נכס קיים מאפשרת שימוש בכספים למגוון מטרות, החל משיפוץ והשבחה, דרך השקעות שונות ועד לסיוע לילדים.
שלבי התהליך לקבלת משכנתא על נכס קיים
- הערכת שווי הנכס – ראשית, שמאי מטעם הבנק יבקר בנכס שלכם לביצוע הערכת שווי.
- הגשת מסמכים – תידרשו להציג:
- תלושי שכר או דוחות רווח והפסד של 3 חודשים אחרונים
- דפי חשבון בנק של 3 חודשים
- נסח טאבו או אישור זכויות
- דוח שמאי עדכני
- אישור עקרוני – הבנק בוחן את המסמכים ומעניק אישור עקרוני תוך כשבוע.
- חתימה על מסמכים – לאחר האישור, תוזמנו לסניף לחתימה על מסמכי המשכנתא.
- רישום שעבוד – הבנק ירשום שעבוד על הנכס בטאבו או ברשם המשכונות.
חשיבות הייעוץ המקצועי למשכנתא הפוכה
קבלת החלטות בנוגע למשכנתא על נכס קיים דורשת הבנה מעמיקה של השוק הפיננסי והמשכנתאות. יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע בבניית תמהיל מתאים, השוואת תנאים בין מוסדות פיננסיים שונים, וניהול משא ומתן מול הבנקים. ההשקעה בייעוץ מקצועי יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה
שאלות ותשובות נפוצות בנושא משכנתא על נכס קיים
האם ניתן לקבל משכנתא על נכס שעדיין משועבד לבנק?
כן, אבל בתנאים מסוימים. אם יש לכם משכנתא קיימת על הנכס, תוכלו לקבל מימון נוסף בהתאם לשווי הנכס פחות יתרת המשכנתא הקיימת. למשל, אם הנכס שווה 2 מיליון שקלים ויש עליו משכנתא של 600,000 שקלים (30%), תוכלו לקבל מימון נוסף של עד 400,000 שקלים (20%) להשלמת המימון המקסימלי של 50%.
מה הריבית על משכנתא לנכס קיים?
הריביות משתנות בין הבנקים והמסלולים השונים, אך בדרך כלל נעות בין 3.5% ל-5.5% בבנקים המסחריים. בחברות מימון חוץ בנקאיות הריביות גבוהות יותר ויכולות להגיע ל-8%. חשוב להשוות בין מספר מוסדות פיננסיים ולבחון מסלולים שונים.
כמה זמן לוקח התהליך?
בממוצע, מרגע הגשת כל המסמכים ועד לקבלת הכסף התהליך אורך בין שבועיים לחודש. גורמים שיכולים להאריך את התהליך כוללים עיכובים ברישום השעבוד או בקבלת מסמכים מהרשויות.
האם יש קנסות על פירעון מוקדם?
כן, בדרך כלל יש קנסות על פירעון מוקדם בשנתיים-שלוש הראשונות. גובה הקנס תלוי במסלול שבחרתם ובתנאים הספציפיים של ההלוואה. חשוב לברר מראש את תנאי הפירעון המוקדם ולקחת אותם בחשבון בתכנון הפיננסי.
סיכום והמלצות לפעולה
כבעלי נכס, משכנתא על נכס קיים מעניקה לכם הזדמנות משמעותית למינוף פיננסי. עם זאת, חשוב לגשת להחלטה זו בצורה מושכלת ומתוכננת. הנה המלצותינו העיקריות:
השתמשו בשירותי יועץ משכנתאות מקצועי. בסביבת הריבית הנוכחית ולאור המורכבות של השוק, ייעוץ מקצועי יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. היועץ יסייע לכם בבניית תמהיל מתאים ובמשא ומתן מול הבנקים.
עקבו אחר שינויי הרגולציה. בשנת 2024, עם הוראת השעה המאפשרת מימון של עד 70% על נכס קיים, נוצרו הזדמנויות חדשות שכדאי לנצל. בדקו האם אתם עומדים בקריטריונים ויכולים להפיק תועלת מההקלות הזמניות.
זכרו – משכנתא על נכס קיים יכולה להיות כלי פיננסי יעיל ביותר כשמשתמשים בו נכון. הקפידו על תכנון מדוקדק, התייעצות עם אנשי מקצוע, והבנה מלאה של ההתחייבות שאתם לוקחים על עצמכם.
